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来源:中新网 时间:2017-11-24 22:43:50

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  金羊网讯 记者赵燕华报道:继13日白云区“鱼苗场”地块成为广州卖地新政首宗“竞自持、摇号”地块后,昨日,萝岗、增城三宗地块出让也加入到竞自持和摇号的阵营。显然,在严格控制“高价地”这一背景下,卖地新玩法已成趋势,有业内人士担忧,竞自持增加了租赁面积但可售量会减少。

  萝岗、增城卖地也要竞自持、摇号

  前晚,广州市对已发布公告的白云区黄石西路鱼苗场AB2510019地块发布了补充公告,出让方式调整为:“限地价、竞配建、竞自持、摇号”之后,晚上10点,对于4月28日开拍的长岭居宅地也发布了补充公告:当配建面积达到900平方米后,竞买方式转为竞企业自持商品住房面积的方式确定竞得人,凡接受最高配建面积的竞买人可参与竞自持商品住房面积,竞价阶梯为该宗地内扣除配建拆迁安置房后的居住建筑面积的5%,竞买人报出自持面积比例最高的为竞得人。

  当有两个或两个以上竞买人报出企业自持商品住房面积为100%后,停止网上竞价,改为摇号确定竞得人,所有接受100%自持商品住房面积的竞买人参加摇号,摇号时间为限时竞价后3个工作日内。同时,企业自持部分作为租赁住房,须整体确权(只办理一个不动产权证),不得销售,持有年限与土地出让年限一致。

  昨天(14日)一早,增城区挂出了一则国有建设用地使用权挂牌出让补充公告,对3月28日挂出的新塘塘美村后底山(土名)83001217A17033号地块、荔城街庆丰村83001220A16159号地块做出了竞自持、竞配建、摇号的决定。

  其中规定,本次竞配建政府性房源(居住)设置最高配建面积,83001217A17033号地块最高配建面积450平方米,83001220A16159号地块最高配建面积3600平方米,竞买人报出配建面积不超过最高配建面积的,按照报出配建面积最大者的原则确定竞得人。

  当配建面积达到最高配建面积后,竞买方式转为竞企业自持商品住房面积的方式确定竞得人,凡接受最高配建面积的竞买人可参与竞自持商品住房面积,竞价阶梯为该宗地内扣除配建政府性房源(居住)后的居住建筑面积的5%,竞买人报出自持面积比例最高的为竞得人。

  当有两个或两个以上竞买人报出企业自持商品住房面积为100%后,停止现场竞价,改为现场摇号。所有接受100%自持商品住房面积的竞买人参加摇号,现场确定竞得人。

  企业自持部分作为租赁住房,须整体确权(只办理一个不动产权证书),不得销售,持有年限与土地出让年限一致。

  无论是中心城区,还是萝岗、增城的土地出让,都加入了竞自持、竞配建、摇号的阵营!

  竞自持意味着什么?

  4月14日,北京市住建委发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》,明确要求企业自持商品住房应全部用于对外租赁,不得销售。企业持有年限与土地出让年限一致,对外出租单次租期不得超过10年。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进接受羊城晚报记者采访时表示,虽然自持型物业的用地开发最早在上海出现,但实际上出台各类配套政策却是北京最多,现在还有蔓延全国土地市场之势,他认为,“自持”的本质即租赁,也明确了不得销售的政策导向。对于此类租赁,规定了持有年限和单次出租期限,进而使得租赁模式可以得到持续,同时也有助于此类租赁模式更加规范。

  而在方圆地产首席市场分析师邓浩志看来,控地价政策或能减少高价土地,却不利于缓解楼市供求矛盾,无论竞价之后的竞保障房还是自持面积,都等于减少可销售的总量,增加市场可租赁面积只能稳定租金,而目前楼市租金水平相对稳定,主要矛盾是在销售价格。另外住建部建议的超过溢价后现房销售,等于供应延迟,也不利于加大供应。

  业界如何看卖地新规

  对于广州卖地新规,邓浩志认为,广州出台新的土地拍卖政策,先竞价格,超过了竞配建保障房面积,再超过竞自持面积,再超过就摇号定归属。新规符合此前住建部对严控地价的指导意见,从多个层面控制高价土地的出现。

  “高面价土地不在,高地价事实会仍在。”邓浩志分析,新一轮土地出让地价肯定会显得平稳,但其实羊毛出在羊身上,配建产生的成本,自持减少的销售量等这些都会纳入项目的总体成本。另一方面,邓浩志预期,广州下轮土拍应该不至于出现摇号情况,“如果真要摇号,那就是不充分竞争,资源配置效率肯定会降低。”

  邓浩志同时表示,最近广州楼市政策高度效仿北京,包括竞自持面积,禁建公寓,禁售商办物业等,几项全国仅北京有的政策,其他城市都没敢效仿,广州却跟进了。从房价上看,广州均价不到北京、上海的一半,只有深圳的三分之一,和多数二线城市持平,房价相对健康的广州是否需要如此猛烈的政策?

  卖地新规是否会影响房企拿地策略?某大型上市房企表示正在研究新规,“因为加入了自持这一项,肯定会改变了开发运营的策略考量。”另一家中型公司高管私下表示,本来也考虑变通一下,用“以租代售”的方式变相销售,但北京刚刚新出的规定,要求“企业自持商品住房应全部用于对外租赁,不得销售。企业持有年限与土地出让年限一致,对外出租单次租期不得超过10年”,这说明管理层已发现有漏洞,估计广州也会仿效,看来用这个方式还是风险很大的,该名高管坦言,土地出让规则生变,此举将进一步推高行业集中度,对中小房企们更是噩梦。

编辑:xnnews7

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